（2026年5月公表分）（特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問50

✓ これが正解2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。

解説

収益の現在価値の合計が投資額の現在価値を上回れば、投資適格と判定できます。

不動産の投資判断では、将来の収益を現在の価値に直して比べる手法や、利回りの指標が使われます。それぞれの手法が何を使い、どう判定するかを確かめます。

ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計から、投資額の現在価値の合計を差し引いて判断します。差し引きがプラス、つまり収益の現在価値の合計が投資額を上回っていれば、投資適格と判定できます。したがって、この記述が適切です。

ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する手法で、総収入ではなく純収益を使います。借入金を併用した投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っているときに、レバレッジ効果で自己資金に対する収益率が高まります。ＮＯＩ利回りは、年間の総収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で割って求めます。

収益価格や利回りの計算では、総収入ではなく経費を差し引いた純収益を使うのが基本、と覚えておくと誤りに気付きやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する…：ＤＣＦ法で割り引く対象を総収入とする点が誤りです。ＤＣＦ法では、各期の収入から運営の費用を差し引いた純収益と、保有期間の終わりに売却を想定した復帰価格を、それぞれ現在価値に割り引いて合計します。
• 3借入金併用型投資では、対象不動産の収益率…：収益率が金利を下回っているときにレバレッジ効果が働くとする点が誤りです。その場合は借入れの利息の負担が収益を上回り、借りれば借りるほど自己資金に対する収益率はかえって下がってしまいます。
• 4ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産か…：ＮＯＩ利回りを総収入で計算するとする点が誤りです。総収入を総投資額で割るのは経費を考えない簡便な利回りの求め方で、ＮＯＩ利回りは総収入から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で割って求めます。