2024年9月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問50

✓ これが正解3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

解説

NOI利回りは、総収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で割ります。

不動産投資の判断では、利回りや割引率を使って収益性を測ります。この問は、ＩＲＲ（内部収益率）、ＤＣＦ法、ＮＯＩ利回り、レバレッジ効果の意味を区別できるかを問うものです。

ＩＲＲは、投資から得られる将来のキャッシュフローの現在価値の合計と投資額が等しくなる割引率です。ＤＣＦ法は、複数の期間に生じる純収益と、保有期間の終わりに売却して得られると見込まれる復帰価格を、それぞれ現在価値に割り引いて合計し、収益価格を求める手法です。レバレッジ効果は、投資の収益率が借入金の金利を上回るときに、借入れを使うことで自己資金に対する利回りが高まる効果です。

一方、ＮＯＩ利回り（純利回り）は、年間の総収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた純収益（ＮＯＩ）を、総投資額で割って求めます。年間の総収入をそのまま総投資額で割るのは単純利回り（表面利回り）です。したがって、この記述が不適切です。

覚え方として、純利回りの純は経費を差し引いた後という意味だと押さえておくと、単純利回りとの違いを見分けやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得…：ＩＲＲ（内部収益率）は、将来のキャッシュフローを今の価値に直した合計額が、投資額とちょうど同じになる割引率のことです。記述は定義どおりで適切です。
• 2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する…：ＤＣＦ法では、毎期の純収益と最後に売却したときの復帰価格を、受け取る時期に応じて今の価値に割り引き、足し合わせて収益価格を出します。記述は適切です。
• 4レバレッジ効果とは、投資の収益率が借入金…：借入金の金利より投資の収益率が高ければ、借入れで投資額を増やすほど自己資金に対する利回りが高まります。これがレバレッジ効果で、収益率が金利を下回ると逆に利回りが下がります。記述は適切です。