2024年5月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問50

✓ これが正解1ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

解説

ＮＯＩ利回りは、純収益を総投資額で割って求める収益性の指標です。

不動産投資の判断では、利回り、現在価値、借入金の返済余裕度など、いくつかの指標を組み合わせて使います。この問は、ＮＯＩ利回り、ＮＰＶ法、ＤＳＣＲ、ＤＣＦ法の内容を問うものです。

ＮＯＩ利回り（純利回り）は、年間の賃料収入などから管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた純収益（ＮＯＩ）を、総投資額で割って求める利回りです。費用を差し引いた後の収益で計算するので、収入をそのまま使う表面利回りよりも実態に近い収益性を測ることができます。この記述は適切で、これが正解です。

ほかの記述は、有利と判定する向き、返済できるかどうかの基準の向き、手法の名前と内容の組み合わせのいずれかを誤っています。

ＮＰＶはプラスなら有利、ＤＳＣＲは1.0を超えれば収益で返済できる、と基準の向きを覚えておくと判断しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断…：ＮＰＶ法では、収益の現在価値の合計額から投資額を差し引いた正味現在価値がプラス、つまり現在価値の合計額が投資額を上回るときに有利と判定します。下回る場合は不利なので、この記述は不適切です。
• 3ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動…：ＤＳＣＲは、借入金の元利金の返済額に対して純収益が何倍あるかを示す指標です。1.0を下回ると収益だけでは返済額をまかなえないことを意味するので、返済できるとする記述は不適切です。
• 4ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を…：一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めるのは、収益還元法のうち直接還元法です。ＤＣＦ法は、複数の期間の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する手法なので不適切です。