（2025年5月公表分）（特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問42

✓ これが正解3売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払を拒むことができる。

解説

引渡し前に地震で全壊すれば買主は代金の支払を拒めます。

不動産の売買契約について、民法の代理・共有・危険負担・手付の決まりを確かめる問題です。

契約の後、引渡しの前に、売主にも買主にも責任のない地震などで建物が全壊すると、売主は建物を引き渡す債務を果たせなくなります。民法は、当事者双方の責めに帰することができない事由で債務を履行できなくなったときは、債権者（ここでは建物の引渡しを受ける買主）は反対給付（代金の支払）の履行を拒むことができると定めています（危険負担）。したがって、買主は代金の支払を拒めるとする記述が適切で、正解です。

代理人が本人のためであることを示さずに契約した場合、原則として代理人自身のために契約したものとみなされますが、相手方が代理人であることを知っていたか知ることができたときは本人に効力が生じます。無効とする記述は不適切です。共有者は自分の持分を、ほかの共有者の同意なく譲渡できます。解約手付による解除は、相手方が契約の履行に着手した後はできません。

危険負担は、どちらにも責任のない滅失なら買主は代金を払わなくてよい、と結論から押さえておくと判断しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1売主から代理権を付与された第三者が売主の…：代理人が売主のためであることを告げずに契約しても、買主が代理人だと知ることができた場合は、売主本人に契約の効力が及びます。契約が無効になるわけではないので、記述は不適切です。
• 2共有されている不動産の共有者の１人が、自…：共有物全体を売るにはほかの共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら各共有者が単独で譲渡できます。持分の譲渡に全員の同意を求める記述は不適切です。
• 4買主が売主に解約手付を交付した場合、相手…：解約手付による解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでです。着手した後に手付の放棄や倍額の提供で解除することはできないので、記述は不適切です。