令和5年度 問41

✓ これが正解3新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から起算して2年を経過していないものをいう。

解説

新築住宅は完了から1年以内で、2年とする記述が誤りです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、新築住宅の売主に、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、引き渡した時から10年間の担保の責任を負わせています。ここでいう新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもののうち、建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除いたものです。

設問の記述は経過期間を2年としており、法律の1年と食い違うので最も不適切です。ほかの記述は法律のとおりです。10年間の責任は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものが対象で、これに反する特約で買主に不利なものは無効です。修補だけに限って解除や損害賠償を封じる特約は買主に不利なので無効になります。また特約で、構造耐力上主要な部分等だけでなくその他の部分も含めて、責任を負う期間を引き渡した時から20年以内とすることができます。

新築住宅は完了から1年以内で未入居、責任は10年、特約で延ばせるのは20年まで、と三つの数字で覚えると見分けやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分又…：売主が10年間責任を負う対象は、建物の骨組みにあたる部分と雨漏りを防ぐ部分で、具体的な範囲は政令で決まります。品確法の基本の定めをそのまま述べた記述なので、誤りはありません。
• 2新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修…：10年間の担保責任の規定に反する特約で買主に不利なものは、効力を持ちません。責任を修補だけに絞って解除や損害賠償の道をふさぐ特約は買主に不利なので、無効とする記述は適切です。
• 4新築住宅の売買契約において、特約により、…：責任期間の延長は20年まで認められ、その対象は骨組みや雨漏りを防ぐ部分に限られず、住宅のほかの瑕疵にも広げられます。特約で20年以内とする記述は品確法に合っています。