令和6年度 問44

✓ これが正解1「特定賃貸借契約」とは、特定転貸事業者が賃貸人から賃借した賃貸住宅について、当該特定転貸事業者と当該賃貸住宅に入居しようとする者との間で締結される賃貸借契約をいう。

解説

特定賃貸借契約は、オーナーと特定転貸事業者の間のマスターリース契約です。

賃貸住宅管理業法は、サブリース事業を規律するため、特定賃貸借契約と特定転貸事業者を定義しています。第2条第4項は、特定賃貸借契約を、賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人がその賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものとしています。つまり、建物の所有者（賃貸人）とサブリース業者の間のいわゆるマスターリース契約のことで、第2条第5項の特定転貸事業者は、この契約で借りた賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者です。

特定転貸事業者と入居しようとする者との間の賃貸借契約を特定賃貸借契約とした記述は、転貸借（サブリース）の側の契約を指しており、定義と逆の当事者を述べているので不適切です。

他の記述を見ます。特定転貸事業者や勧誘者が特定賃貸借契約の条件を広告するとき、著しく事実に相違する表示や、著しく優良・有利と誤認させる表示をしてはならないという誇大広告の禁止は適切です。特定賃貸借契約を結ぶ前に、相手方となろうとする者に書面を交付して重要事項を説明しなければならず、相手方が特定転貸事業者その他の専門的知識及び経験を有する者として国土交通省令で定める者であれば説明は要しないので、宅地建物取引業者を相手とする場合の例外を述べた記述も適切です。業務及び財産の状況を記載した書類を営業所等に備え置き、相手方だけでなく相手方となろうとする者の求めにも応じて閲覧させるという記述も適切です。

特定賃貸借はオーナーとサブリース業者、その先の入居者との契約は転貸借、と契約の向きを押さえると見分けられます。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者…：サブリースの条件を広告するときは、特定転貸事業者だけでなく勧誘を任された者も、事実と大きく違う表示や、実際より著しく有利だと思わせる表示をしてはなりません。誇大広告の禁止として法律に定められた内容です。
• 3特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結し…：契約前の重要事項の書面説明は、相手方が専門的な知識と経験をもつ者として省令で定められた者なら不要とされ、宅地建物取引業者はその一つです。例外の扱いまで含めて、記述は法律の仕組みに合っています。
• 4特定転貸事業者は、当該特定転貸事業者の業…：業務と財産の状況を書いた書類は、営業所や事務所に備え置き、すでに契約した相手方だけでなく、これから契約しようとする者の求めにも応じて見せる必要があります。記述はその範囲を正しく述べています。