令和3年度 問44

✓ これが正解1特定転貸事業者又は勧誘者は、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

解説

特定転貸事業者も勧誘者も、特定賃貸借契約の誇大広告は禁止されています。

賃貸住宅管理業法は、特定転貸事業者（賃貸住宅を借り上げて第三者に転貸する事業を営む者）と所有者の間の特定賃貸借契約について規制を置いています。第28条は、特定転貸事業者又は勧誘者が特定賃貸借契約の条件について広告をするときに、支払う家賃、維持保全の実施方法、契約の解除に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良又は有利であると誤認させる表示をしてはならないとしています。

誇大広告等の禁止を述べた記述は、この条文の内容どおりで適切です。他の記述を見ると、契約締結前の書面の交付と説明（第30条第1項）は特定転貸事業者が行うもので、業務管理者に説明させる定めはありません。業務及び財産の状況を記載した書類（第32条）は、相手方などの求めに応じて閲覧させるもので、写しの交付ではありません。不当な勧誘等の禁止（第29条）は勧誘者を含む特定転貸事業者等が対象で、違反行為をした者は罰則の対象になります。

正解は誇大広告等の禁止の記述です。広告と勧誘の規制は勧誘者にも及ぶ、説明する人の資格の指定はない、書類は閲覧、と押さえると判断しやすくなります。出題当時の賃貸住宅管理業法では、不当な勧誘等の禁止の違反に懲役若しくは罰金又はその併科が定められていました。現在は刑法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整理等に関する法律（2025年6月1日施行）により、懲役は拘禁刑に改められています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結し…：特定賃貸借契約を結ぶ前の重要事項の説明は、特定転貸事業者が書面を交付して行うと定められています。業務管理者に説明させることまでは求められておらず、業務管理者をしてとする点が条文と合いません。
• 3特定転貸事業者は、国土交通省令で定めると…：特定転貸事業者は、業務と財産の状況を書いた書類を営業所や事務所に備え置き、相手方などの求めに応じて閲覧させなければなりません。写しを交付するとしている点が、条文の求める内容と違います。
• 4特定転貸事業者は、第29条の不当な勧誘等…：不当な勧誘等の禁止は、特定転貸事業者だけでなく勧誘者を含む特定転貸事業者等に課されています。罰則も違反行為をした者に科されるので、勧誘者は罰則の対象にならないとする点が誤りです。