2024年5月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問41

✓ これが正解1収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。

解説

記述はDCF法の説明で、直接還元法は一期間の純収益を還元する方法です。

不動産鑑定評価基準は、不動産の価格を求める基本的な手法として、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを定めています。このうち収益還元法には、直接還元法とDCF法という2つの方法があります。

直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元して価格を求める方法です。これに対して、連続する複数の期間に発生する純収益と復帰価格（保有期間の終わりに売却したと想定した価格）を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法はDCF法です。直接還元法の説明としてDCF法の内容を述べた記述は不適切で、これが正解です。

ほかの3つの記述は、収益還元法を適用できる範囲、原価法の手順、取引事例比較法の前提を、基準の定めどおりに説明しています。

一期間の収益を還元するなら直接還元法、複数期間を割り引いて合計するならDCF法、と期間の数で見分けると判断しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2収益還元法は、対象不動産が自用の不動産で…：収益還元法は、不動産が生み出す収益に着目する手法です。自分で使っている自用の不動産であっても、賃貸に出したと想定して収益を見積もれば適用できるとされているので、この記述は適切です。
• 3原価法は、価格時点における対象不動産の再…：原価法は、価格時点で対象不動産をもう一度つくった場合の費用（再調達原価）を求め、建築後の経過年数などによる価値の減少分を差し引く（減価修正）手法です。この記述は基準どおりで適切です。
• 4取引事例比較法は、市場において発生した取…：取引事例比較法は、多数の取引事例を集めて適切な事例を選び、事情補正や時点修正、地域要因・個別的要因の比較を行って価格を求める手法です。事例を数多く集めることが前提なので、この記述は適切です。