2024年5月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問58

✓ これが正解4Ｄさんが、所有する宅地の上にアパートを建築して賃貸の用に供している場合において、Ｄさんの相続が開始したときは、相続税額の計算上、その宅地の価額は貸宅地として評価する。

解説

自分の宅地に建てたアパートを貸しているときは、貸家建付地として評価します。

相続税の宅地の評価では、誰が土地を持ち、誰が建物を持ち、その建物を誰が使っているかによって評価の区分が変わります。借地権の取引慣行のある地域では、借地権、貸家建付借地権、貸宅地、貸家建付地、自用地といった区分があります。

自分が所有する宅地に自分でアパートを建てて貸している場合、その宅地は貸家建付地として評価します。評価額は、自用地としての価額から、自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合を差し引いて求めます。これに対して貸宅地は、土地を他人に貸し、その他人が建物を建てている場合の土地の区分です。Ｄさんの宅地を貸宅地として評価するとする記述は不適切で、これが正解です。

ほかの記述は、借りた土地に自宅を建てた場合、借りた土地にアパートを建てて貸した場合、青空駐車場として使っている場合の区分を、正しく当てはめています。

建物の持ち主が土地の持ち主と同じなら貸家建付地、違えば貸宅地、と建物の所有者で見分けると混同しにくくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1Ａさんが、借地権の設定に際して通常の権利…：通常の権利金を支払って借りた宅地に自分名義の家を建てて住んでいる場合、Ａさんが持つ土地の上の権利は借地権であり、相続税の計算上も借地権として評価します。この記述は適切です。
• 2Ｂさんが、借地権の設定に際して通常の権利…：借りた宅地の上に自分のアパートを建てて貸している場合、借地権の上に借家人の権利が重なるため、貸家建付借地権として評価します。借家人の権利の分を差し引くので、この記述は適切です。
• 3Ｃさんが、従前宅地であった土地を車庫など…：車庫などの施設がない青空駐車場（月極駐車場）は、利用者が土地そのものを借りているとはいえず、土地の上に権利が生じないため、自用地として評価します。この記述は適切です。