平成29年度 問40

✓ これが正解3既存の共同住宅に係る建設住宅性能評価を受ける場合、共用部分と専有部分の両方の評価が必要である。

解説

既存の共同住宅の建設住宅性能評価は、共用部分と専有部分の両方を評価します。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、住宅性能表示制度、新築住宅の瑕疵担保責任の特例、評価住宅の紛争処理の三つを柱としています。建設住宅性能評価とは、実際の住宅を検査して性能を評価する仕組みで、新築住宅だけでなく既存住宅も対象です。既存の共同住宅（マンションなど）の評価では、住戸の部分だけでなく、その住戸を含む建物の共用部分についても評価する必要があります。住戸の性能は建物全体の構造や共用の設備に左右されるためで、記述は正しいです。

他の記述は誤りです。新築住宅は、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）をいい（第2条第2項）、居住の有無を問わないとする点が違います。新築住宅の売主は構造耐力上主要な部分等の瑕疵について引渡しから10年間責任を負い、これに反する買主に不利な特約は無効なので（第95条）、5年に短縮することはできません。指定住宅紛争処理機関の紛争処理の対象は、建設住宅性能評価書が交付された住宅（評価住宅）で、新築住宅に限られません（第67条第1項）。

新築の定義は未入居かつ完成1年以内、10年責任は短縮できない、評価住宅なら既存でも紛争処理の対象、と押さえておきましょう。出題当時の第95条は民法の瑕疵担保責任の規定を引いていました。現在は2020年4月1日施行の民法（債権関係）の改正に合わせ、民法の契約不適合責任の規定（第562条・第563条など）を引く形に改められていますが、10年の期間と特約の制限は変わっていません。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で…：新築住宅といえるのは、まだ人が住んだことがなく、完成から1年を経過していない住宅です。既に誰かが住んだ住宅は1年以内でも新築住宅に当たらないので、居住の有無を問わないとする部分が誤りです。
• 2新築住宅の売買契約においては、売主が構造…：新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間の責任を負います。買主に不利な特約は無効なので、5年に縮める合意をしても効力がありません。
• 4指定住宅紛争処理機関が行う、建設住宅性能…：紛争処理を受けられるのは、建設住宅性能評価書が交付された住宅です。既存住宅でもこの評価書が交付されていれば対象になるので、新築住宅に限るとする部分が誤りです。