平成29年度 問44

✓ これが正解1本件契約は、公正証書によってしなければならない。

解説

定期建物賃貸借は書面で契約すればよく、公正証書に限られません。

定期建物賃貸借は、期間が満了すると更新されずに終わる建物の賃貸借です。借地借家法第38条第1項は、期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる、としています。公正証書は書面の一例として挙げられているだけで、書面であれば私的に作った契約書でも足ります。公正証書によってしなければならないとする記述は誤りです。

ほかの記述は正しい内容です。定期建物賃貸借では、1年未満の期間も定めることができます。賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することを、書面を交付して説明しなければならず、説明をしなかったときは、更新がないこととする定めは無効になります。また、賃料の改定に関する特約がある場合には借賃増減請求の規定が適用されないので、互いに増減額を請求しない旨の特約も有効です。

定期建物賃貸借は書面での契約と事前の書面による説明がそろって初めて成り立つ、と押さえましょう。出題当時の借地借家法では、契約も事前の説明も書面の交付によるものでした。現在はデジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第37号）により2022年5月18日から、契約を電磁的記録で行うことや、賃借人の承諾を得て説明の書面に代えて電磁的方法で提供することもできます。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2本件契約は、期間を１年未満とすることもで…：普通の建物賃貸借では1年未満の期間は期間の定めがないものとして扱われますが、定期建物賃貸借ではこの扱いを受けず、半年などの短い期間も定められます。記述は正しいです。
• 3本件契約を締結するに当たり、Ａが、あらか…：更新がなく期間満了で終わることを、契約とは別の書面を渡して事前に説明しないと、更新しない旨の定めは無効になり普通の賃貸借として扱われます。記述は正しいです。
• 4本件契約においては、相互に賃料の増減額請…：定期建物賃貸借で賃料の改定について特約があれば、借賃増減請求の規定は使われません。互いに増額も減額も求めないと決めておくことができ、記述は正しいです。