平成29年度 問39

✓ これが正解2（ア）３分の２　（イ）５分の４　（ウ）売渡請求権の行使を受ける　（エ）時価で売り渡す

解説

3分の2・5分の4・売渡請求の行使を受ける・時価で売り渡す、の組です。

区分所有法第70条第1項の団地内全建物一括建替え決議は、団地内の全部の建物をまとめて建て替える決議です。出題当時は、団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決議でき、あわせて各建物ごとに区分所有者及び議決権の各3分の2以上の賛成が必要とされていました。判決文は、団地全体では1棟の建替え決議（第62条第1項）と同じ議決要件を定め、各建物単位では過半数を相当超える議決要件を定めていると述べています。1棟の建替え決議は5分の4なので空欄イは5分の4、過半数を相当超える各棟の要件である空欄アは3分の2です。

建替え決議に賛成しなかった区分所有者は、建替えに参加する側から区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求されます（第70条第4項で準用する第63条第4項）。したがって空欄ウは売渡請求権の行使を受ける、空欄エは時価で売り渡すです。判決は、このように時価で手放せることで経済的損失に相応の手当がされているとして、規定の合理性を認めました。

答えは3分の2・5分の4・売渡請求の行使を受ける・時価で売り渡すの組です。買取請求権は建物の一部が滅失した場合の復旧の場面の仕組みで、建替えでは参加しない側が売渡請求を受ける側になる、と区別して覚えましょう。出題当時の区分所有法では、一括建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上でした。現在は令和7年法律第47号による改正（2026年4月1日施行）により、議決権を有しない区分所有者を除いて数える形となり、団地内建物の全部が第62条第2項各号のいずれかに当たる場合は5分の4を4分の3とする緩和も設けられています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1（ア）３分の２ （イ）４分の３ （ウ）買取請求権を行使する （エ）敷地利用権のみの価格で買い取らせる：アの3分の2は合っていますが、イの4分の3は1棟の建替え決議と同じ5分の4になりません。また建替えに参加しない側は自分から買い取らせるのではなく、売渡しを求められて時価で手放します。
• 3（ア）４分の３ （イ）５分の４ （ウ）買取請求権を行使する （エ）時価で買い取らせる：アの4分の3は、判決文の言う過半数を相当超える要件として出題当時の条文が定めた3分の2と違います。参加しない区分所有者が買取請求権を使うという点も、建替えの仕組みと逆です。
• 4（ア）４分の３ （イ）４分の３ （ウ）売渡請求権の行使を受ける （エ）敷地利用権のみの価格で売り渡す：アもイも4分の3としており、全体の要件を1棟の建替えと同じ5分の4とする判決文と合いません。手放す価格も敷地利用権だけの価格ではなく、区分所有権と敷地利用権の時価です。