平成30年度 問42

✓ これが正解1ＡＢ間において、一定期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合には、経済事情の変動により、当該賃料が近傍同種の建物に比較して不相当になったときでも、Ａは、当該特約に定める期間、増額請求をすることができない。

解説

一定期間賃料を増額しない特約があれば、その間は増額請求できません。

借地借家法第32条は、建物の借賃が経済事情の変動などにより不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の増減を請求できるとし、ただし書で、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う、としています。賃料を上げない約束は賃借人に有利なので有効で、その期間中Ａは増額を請求できません。これが正しい記述です。

他の記述を見ると、Ｂが入居して引渡しを受けた建物をＡがＣに譲渡すると、賃貸人の地位は、Ｂの承諾やＡからの通知がなくてもＣに移ると扱われ、Ｃが地位を主張するのに必要な所有権移転登記も済んでいます。賃貸人からの解約には正当の事由が必要で、正当の事由がなくても6月の予告で賃貸人が解約できる特約は、賃借人に不利なものとして無効です。借地借家法の建物賃貸借の規定は、住居用か事務所用かを問わず適用されます。

借地借家法は賃借人に有利な特約だけを認める、と覚えると判断しやすくなります。出題当時の民法には賃貸人の地位の移転を定めた条文はなく、判例により同じ扱いがされていました。現在は民法（債権関係）の改正（2020年4月1日施行）で新設された第605条の2が、対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されたときは賃貸人たる地位は譲受人に移転し、その移転は所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できないと定めています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2ＡＢ間で賃貸借契約を締結し、Ｂが入居した…：対抗要件を備えた賃借人がいる建物が譲渡されると、賃貸人の地位は賃借人の承諾も旧賃貸人からの通知もなく新しい所有者に移ると扱われます。Ｃが移転登記を済ませている以上、ＡからＢへの通知がなくても地位は移転します。
• 3ＡＢ間の賃貸借契約において、Ａからの解約…：建物の賃貸人からの解約の申入れには正当の事由が必要で、これに反する賃借人に不利な特約は無効です。Ｂからの解約の部分はともかく、Ａが正当の事由なしに6月の予告で解約できるとする特約は有効になりません。
• 4ＡＢ間において、甲の使用目的を専らＢの事…：借地借家法の建物賃貸借の規定は、居住用に限らず建物の賃貸借一般に適用されます。使用目的を事務所と契約書に明示しても、一時使用のための賃貸借でない限り、借地借家法の適用は外れません。