令和元年度 問42

✓ これが正解4本件契約の目的が、事業用のものであるか否かにかかわらず、公正証書による等書面によりしなければならない。

解説

定期建物賃貸借は、事業用か否かを問わず書面による契約が必要です。

定期建物賃貸借（定期借家）は、借地借家法第38条により、期間の定めがある建物の賃貸借で、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる制度です。この場合には、期間を1年未満とする建物の賃貸借を期間の定めがないものとみなす第29条第1項の規定は適用しません。

賃料の増減額請求（第32条）は、定期借家で借賃の改定に係る特約がある場合には適用しないとされているので、増減額請求をしない特約は有効です。貸主は、あらかじめ、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を交付して説明しなければならず、判例はこの書面を契約書とは別個独立の書面とすることを求めています。契約書に明記され借主が認識していても、説明は省けません。期間を6箇月としても第29条第1項は適用されず、期間の定めのない契約とはみなされません。

正しいのは、目的が事業用かどうかにかかわらず書面でしなければならないとする記述です。定期借家は書面の契約と、別の書面による事前説明の二点で押さえます。

出題当時の借地借家法では、契約と説明の書面は紙の書面に限られていました。現在は2022年5月18日施行のデジタル社会形成整備法（令和3年法律第37号）による改正で、契約を電磁的記録でしたときは書面でしたものとみなされ、説明の書面も借主の承諾を得て電磁的方法で提供できます。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1本件契約において、相互に賃料の増減額請求…：家賃を上げ下げしない約束を定期借家に入れておけば、当事者はその約束に縛られ、法律上の増減額の請求は働きません。この種の約束を無効と言い切る記述は誤りです。
• 2Ａは、本件契約を締結するに当たり、あらか…：更新がなく期間満了で終わる旨を記した書面の交付と説明は、契約書の記載とは別に必要です。契約書で借主が理解していても、事前の説明を省ける扱いにはなりません。
• 3本件契約の期間を６箇月とした場合において…：普通の建物賃貸借なら1年未満の期間は期間の定めがないものとみなされますが、定期借家ではこの規定は適用されません。6箇月の定期借家も有効に成立します。