令和2年度 問38

✓ これが正解1本件規約は内部関係に関する規律であるため、規約共用部分を定める場合に、その旨の登記をしなくても第三者に対抗することができる。

解説

規約共用部分は、公正証書規約でも登記しないと第三者に対抗できません。

区分所有法第32条は、最初に建物の専有部分の全部を所有する者が、公正証書により設定できる規約を定めています。対象は、規約共用部分を定める第4条第2項、規約による建物の敷地を定める第5条第1項、専有部分と敷地利用権を分離して処分できる旨や敷地利用権の割合を定める第22条第1項ただし書・第2項ただし書（同条第3項で準用する場合を含む）の規約です。公正証書とは、公証人が作成する公文書のことです。

第4条第2項は、規約により共用部分とした場合には、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができないとしています。この登記の要件は、公正証書による規約で規約共用部分を定めた場合にも同じく当てはまります。内部関係の規律だから登記をしなくても第三者に対抗できるとする記述は、条文と食い違っており誤りです。

設定できる内容を四つの事項に限るとする記述は、第32条が挙げる規定の範囲と一致します。設定できる者として、分譲業者のように専有部分の全部を最初に持つ者や、建物を区分所有建物にしてその全部を持つことになった者を想定することや、一人で設定し後から入る区分所有者を拘束するので公正証書で内容を明確にしておくという説明も、第32条の仕組みに沿った理解です。規約共用部分を第三者に主張するには登記が要る、という点は規約の作り方に関係なく変わらないと覚えておくと迷いません。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2本件規約の設定ができる者には、最初に建物…：第32条の文言は、最初に建物の専有部分の全部を所有する者です。分譲前の業者のほか、一棟の建物を区分所有建物に変えて全部を持つことになった者もこれに当たると考えられ、記述は条文の趣旨に沿っています。
• 3本件規約の設定は相手方のない単独行為であ…：最初の所有者が一人で設定し、その後に区分所有者となる人たちの関係まで決めるため、内容をはっきりさせる公正証書の形が求められます。相手方のない単独行為と位置づける説明も、この仕組みに合っています。
• 4本件規約に設定できる内容は、規約共用部分…：公正証書で設定できるのは、規約共用部分、規約による建物の敷地、敷地利用権の分離処分の可否、敷地利用権の割合の四つに関する規約です。その範囲に限られるとする記述は正しいです。