令和元年度 問36

✓ これが正解1専有部分を居住用借家として使用することを可能とする場合においては、専有部分の用途を住宅専用である旨を規約に明記しておくだけでは足りない。

解説

居住用の借家は住宅としての使用で、住宅専用の定めで足ります。

標準管理規約（単棟型）第12条第1項は、区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないと定めています。コメントは、住宅としての使用は専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断するとしています。一方、住宅宿泊事業（いわゆる民泊）については、住宅で営まれるため住宅専用と書くだけでは可否がはっきりしないので、可能か禁止かを規約に明記することが望ましいとしています。

居住用の借家として貸すと、借主がそこを生活の本拠にするので、住宅としての使用にあたります。住宅専用の定めだけで足りるので、それでは足りないとする記述が最も不適切です。住宅宿泊事業を禁止したい場合は、住宅専用の定めだけでは足りず、禁止を明記しておく必要があるので、その記述は適切です。

住宅宿泊事業を可能とする規約があっても、他の居住者の住宅としての使用を妨げる行為は、区分所有法第6条の区分所有者の共同の利益に反する行為として責任を免れません。旅館業法に違反して行われる宿泊事業が認められないことも、コメントの説明に沿っています。生活の本拠があるかどうかで住宅としての使用を判断する、と覚えると借家と民泊の違いを見分けられます。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2専有部分を住宅宿泊事業として使用すること…：住宅宿泊事業も住宅で営まれるため、専ら住宅として使用するという定めだけでは可否が読み取れません。禁止するならその旨を規約に書いておく必要があり、記述は適切です。
• 3専有部分の用途として住宅宿泊事業を可能と…：規約で住宅宿泊事業を認めていても、宿泊者の騒音などで他の居住者の暮らしを妨げれば、区分所有法第6条の共同の利益に反する行為になり得ます。営む者が責任を免れないのは記述のとおりです。
• 4専有部分の用途として住宅宿泊事業を可能と…：規約が認めるのは法令に沿って営まれる事業で、旅館業法に違反する宿泊事業まで許されるわけではありません。記述はこの考え方に合っており適切です。