平成28年度 問40

✓ これが正解1ＡＢ間の賃貸借契約において、一定期間賃料を増額しない旨の特約は有効である。

解説

一定期間賃料を増額しない特約は、借地借家法により有効です。

居住用か事務所用かを問わず、建物の賃貸借には借地借家法が適用されます。借地借家法の建物賃貸借の規定は賃借人を守るためのもので、賃借人に不利な特約は無効になる一方、賃借人に有利な特約は有効です。

賃料の増減額の請求を定める第32条第1項は、ただし書で、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うとしています。賃料を上げない特約は賃借人に有利なので有効で、これが正しい記述です。

賃貸人からの解約の申入れは、申入れの日から6月を経過することで終了し、そのうえ正当の事由が必要です。正当の事由を問わずに解約できるとする特約は賃借人に不利なので、第30条により無効です。事務所用の専有部分の賃貸借も建物の賃貸借なので、借地借家法が適用されます。賃借人が入居して対抗要件を備えた後に賃貸人が建物を譲渡した場合、判例は、賃借人の同意がなくても賃貸人の地位が譲受人に移るとしていました。賃借人に有利な特約は有効、不利な特約は無効、という軸で見ると判断しやすくなります。

出題当時、賃貸人の地位の移転は判例によるものでした。現在は民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号・2020年4月1日施行）で設けられた民法第605条の2第1項により、対抗要件を備えた不動産の賃貸借では、不動産の譲渡で賃貸人たる地位が譲受人に移転すると明文で定められています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2ＡＢ間で賃貸借契約を締結し、Ｂが入居した…：Bは入居して建物の引渡しを受けており、借家権を第三者に主張できる状態です。この場合、判例は賃借人の同意を要せずに貸主の地位が新しい所有者Eに移るとしていたので、Bの同意を条件とする記述は誤りです。
• 3ＡＢ間の賃貸借契約において、解約の申入れ…：建物の貸主から契約を終わらせるには正当の事由が必要です。貸主も正当の事由なしに解約できるとする特約は借主に不利で、借地借家法第30条により無効になるため、特約が有効とする記述は誤りです。
• 4ＣＤ間の賃貸借契約には、借地借家法は適用…：借地借家法は建物の賃貸借全般に適用され、住居用に限られていません。事務所として使う専有部分を貸す契約も建物の賃貸借にあたるので、CD間の契約にも借地借家法が適用されます。