平成28年度 問45

✓ これが正解3新築マンションの売買においては、所有権の保存登記の申請の時期、中古マンションの売買の媒介においては、所有権の移転登記の申請の時期

解説

登記の申請の時期は重要事項説明の事項ではなく、契約書面の記載事項です。

宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明は、契約を結ぶ前に、買主が契約するかどうかを判断するための情報を説明する仕組みです。説明すべき事項は第35条と、区分所有建物などについては施行規則で具体的に定められています。

中古マンションの売買の媒介で、一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容を説明します。これは施行規則が区分所有建物について定める説明事項です。建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときも、その内容が説明事項とされています。新築マンションの売買で、瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講じるかどうかとその概要も、第35条に定められた説明事項です。

これに対し、所有権の保存登記や移転登記の申請の時期は、第35条の説明事項に挙げられていません。登記の申請の時期は、契約が成立した後に交付する第37条の書面に記載する事項とされています。契約前の判断材料として説明するものか、成立した契約の中身として書面に残すものか、で区別すると見分けやすくなります。

出題当時の第35条は瑕疵を担保すべき責任という言葉を使っていました。現在は民法（債権関係）の改正（2020年4月1日施行）に伴い、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任、という言葉に改められていますが、保証保険契約などの措置の説明が必要な点は変わっていません。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1中古マンションの売買の媒介において、当該…：マンションの修繕の履歴が記録として残っているなら、買主にとって大切な判断材料です。施行規則は区分所有建物についてこの記録の内容を説明させており、中古住戸の媒介でも省けません。
• 2新築マンションの売買において、当該マンシ…：売主が欠陥への責任を果たせるよう保険などの手当てをするかどうかは、買主が契約前に知っておくべき事柄です。法律自体がこの措置の有無と概要を説明事項に挙げており、新築住戸の売買で説明を欠くことはできません。
• 4中古マンションの売買の媒介において、当該…：建物の石綿の使用の有無について調査の結果が記録されていれば、その内容を説明するよう施行規則は定めています。使用がないという結果であっても、記録がある以上は説明の対象になります。