令和5年度 問30

✓ これが正解3Ａが、301号室をＣに賃貸している場合に、Ａが、管理組合及びＢに対する債務について不履行を生じさせたときは、管理組合が先取特権に基づきＡのＣに対する賃料債権を差し押さえたとしても、Ｂが物上代位に基づき当該賃料債権を差し押さえた場合には、管理組合は、Ｂに優先することはできない。

解説

登記した抵当権者には、管理費の先取特権は優先できません。

区分所有法は、管理費などの債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利と敷地利用権を含む）と建物に備え付けた動産の上に先取特権を認め、その優先権の順位と効力を共益費用の先取特権とみなしています。共益費用の先取特権は一般の先取特権で、民法は、一般の先取特権は不動産について登記をしなくても特別担保を有しない債権者に対抗できるが、登記をした第三者には対抗できないと定めています。

この問では、Bの抵当権が301号室に登記されています。管理組合の先取特権は登記をした抵当権者Bに対抗できないので、AのCに対する賃料債権を、管理組合が先取特権に基づいて、Bが抵当権の物上代位に基づいてそれぞれ差し押さえた場面では、管理組合はBに優先できません。物上代位とは、担保の目的物から生じる賃料などにも担保の効力を及ぼすしくみです。したがって、管理組合はBに優先できないとする記述が最も適切です。

管理費の先取特権は登記なしで行使できるが、登記をした抵当権には負ける、と覚えておくと、抵当権と先取特権が並ぶ問を整理しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1管理組合が、Ａの滞納管理費について、Ａの…：管理費の先取特権は法律上当然に生じる担保権で、行使するために登記をしておく必要はありません。登記が意味を持つのは、登記をした第三者との優劣を比べる場面です。
• 2Ｂの抵当権の効力は、301号室の専有部分…：区分所有法は共用部分の持分を専有部分と分離して処分できないとしているので、抵当権の効力は共用部分のAの持分にも及びます。設定契約で持分だけを外す別段の定めを置くことはできません。
• 4Ｂの抵当権の効力は、管理組合が滞納管理費…：建物に備え付けた動産に効力が及ぶと条文に書かれているのは、区分所有法の先取特権のほうです。抵当権の効力が及ぶのは不動産に付加して一体となった物で、備え付けの動産一般に及ぶものではないので、先取特権と同様とする前提が誤りです。